建築物之專有與公共觀念

當一建築物完工，領得使用執照後，起造人為確保建物之所有權歸屬 ，須向有關機關申請所有權登記。而建物面積的紛爭，主要發生於建物區 分所有之範圍；所謂「區分所有」係指數人區分一建物，而各有其一部， 也就是各所有權人對一建物分別區分特定範圍而各享有獨立之所有權。各 區分所有人除自已「專有部分」以外，並另與其他區分所有人共用建物之 「公共設施（共同使用部分）」。現將「專有部分」與「公共設施」之含 義說明如下以供參考：

一、專有部分： 　　

(一)主建物： 具使用上及構造上之獨立性建物，包含客廳、餐廳、臥房、廚房等。主建 物應編列門牌。 　　

(二)附屬建物： 與主建物相連之陽台、雨遮、露台等，其於建物登記簿標示部、所有權狀 上均登記為相連主建物之附屬建物。另外地下層、屋頂突出物如約定歸屬 地面層、頂層所有者，則以附屬建物方式登記。

二、公共設施： 　　

(一)專有共用： 所有權歸屬個別住戶，但須提供其他住戶共同使用之部分，例如當層電梯 間、通道走廊或一樓騎樓等。 　　

(二)共有共用： 指「大公」與「小公」。「大公」係由全體住戶共同分擔，例如配電室、 台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等。「小公」係由 部分住戶（或當層住戶）共同分擔，例如電梯間、通道、走廊、門廳等。
有些建商會將「小公」登記於主建物內，故應事先查明以免日後發生糾紛。

(三)公共設施分擔方式： 住戶分擔公共設施係依契約自由原則由住戶協議，一般採各「主建物面積」 或「主建物與附屬建物面積」與全棟「主建物」或「主建物與附屬建物」 面積總和之比例，計算該住戶分攤公共設施之比例。

(四)公共設施無所有權狀，在建物登記簿中亦僅有「標示部」及「共同使用部 分附表」兩部分，且係隨同主建物移轉，而不能單獨處分、設定抵押，亦 不能分割。